Para entrarmos nesse assunto, primeiramente temos que diferenciar aqui três itens de uma incorporação que podem influenciar neste cálculo.
Primeiramente, a fração ideal, descrita no Código Civil e na lei 4.591, que dispõe sobre condomínios e incorporações imobiliárias, onde ambos não descrevem método de cálculo, apenas que a cada unidade caberá uma fração ideal de solo e partes comuns, deixando a definição a critério do incorporador.
Coeficiente de proporcionalidade, definido pela NBR 12.721, norma de avaliação de custos de construção para incorporações, o coeficiente de proporcionalidade é proporcional ao custo de construção da unidade, exemplo: tenho um condomínio com 2 unidades, contendo a unidade 1, 100m² de área privativa coberta padrão e a unidade 2, 100m² de área privativa, sendo 50m² de área privativa coberta padrão e 50m² de área privativa descoberta, se considerarmos apenas a área privativa, teríamos um coeficiente de proporcionalidade de 0,5 para ambas, mas as áreas descobertas tem menor custo e são normalmente consideradas para efeito de cálculo da norma com 30% do custo da área padrão, inclusive a norma traz referencias para isso, ou seja, se a área coberta padrão custar R$ 2.000,00/m² a área descoberta vai custar R$ 600,00/m², assim teríamos 100m² equivalentes a área de custo padrão para a unidade 1 e 65m² (50 x 0,3 + 50) equivalentes a área de custo padrão para a unidade 2, chegando no coeficiente de proporcionalidade de 0,606 para a unidade 1 e 0,394 para a unidade 2.
Quota condominial, ou quota de rateio, é o coeficiente para rateio das despesas condominiais, sendo que tanto o Código Civil quanto a Lei 4.591 trazem o item em seus parágrafos. O Código Civil diz apenas que a convenção deve determinar a quota e o modo de pagamento das contribuições, já a 4.591 diz que a quota para rateio corresponderá à fração ideal, salvo disposição contrária na convenção, ou seja, a lei deixa a opção para definição na convenção pelos próprios condôminos.
Sendo o mais comum no mercado o uso do coeficiente de proporcionalidade para fração ideal e para cota condominial, até porque é o único com metodologia de cálculo definida. Mas, do jeito que são colocadas nas leis, a realidade poderia ser outra.
Vamos voltar ao condomínio exemplificado acima, e dizer que no momento da incorporação a fração ideal definida foi de 0,5 para ambas as unidades, em seguida o cálculo do coeficiente de proporcionalidade apresentaria os coeficientes citados acima de 0,606 e 0,394, ou próximo disso, pois quando definida a fração ideal como 0,5, as áreas comuns teriam que entrar em área comum de divisão não proporcional, mudando um pouco a conta, mas isso é assunto para outra hora, e por último na instituição do condomínio, os condôminos em comum acordo definiram que a cota condominial será cobrada proporcionalmente à quantidade de moradores em cada unidade.
Resumindo, é possível chegarmos a 3 números diferentes, onde o IPTU do terreno deveria ser cobrado pela fração ideal, o IPTU sobre a construção deveria ser cobrado pelo coeficiente de proporcionalidade e o rateio das custas de condomínio cobrado por cota condominial, mas ainda bem que a maioria segue o coeficiente de proporcionalidade, se não teríamos que explicar tudo isso para o cartório no registro da incorporação, para a prefeitura na individualização do IPTU e para os condôminos na instituição do condomínio.
Arquiteto e Urbanista Rafael Alexandre Galli
Sócio-diretor da Mendes Salge Engenharia.
