Reformar um imóvel pode ser sinônimo de realização de sonhos, mas também exige responsabilidade, planejamento e atenção às normas legais. 

Entre as regulamentações mais importantes no cenário da construção civil está a NBR 16280, que trata da execução de reformas em edificações, especialmente condomínios. 

Seu foco principal é garantir a segurança estrutural dos prédios, protegendo tanto os moradores quanto o patrimônio coletivo.

O que é a NBR 16280?

A NBR 16280 foi publicada em 2014 pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e passou a regulamentar os procedimentos para reformas em edificações, principalmente unidades residenciais em condomínios. 

O principal objetivo é assegurar que qualquer intervenção no imóvel, que possa comprometer a estrutura da edificação, seja feita com o acompanhamento de um profissional habilitado e com um planejamento prévio.

A norma estabelece que toda obra que interfira nas estruturas, sistemas hidráulicos, elétricos, de gás ou de segurança da edificação precisa ser previamente comunicada e autorizada pelo condomínio, com base em um plano de reforma assinado por um profissional técnico responsável.

A importância da A.R.T.

A Anotação de Responsabilidade Técnica, conhecida como A.R.T., é um documento emitido por engenheiros registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) que comprova quem é o profissional responsável técnico pela obra. 

Esse registro assegura que a intervenção será realizada de acordo com normas técnicas, legais e de segurança, e que haverá responsabilidade formal pelo que for executado.

No caso de arquitetos, o equivalente é o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitido pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Ambos os documentos são exigidos pela NBR 16280 em situações onde a obra possa causar impacto à segurança da edificação, como demolições internas, abertura de vãos em paredes, alterações em instalações, entre outras mudanças estruturais.

Mesmo obras que parecem simples, como trocar o revestimento de todo o piso do apartamento ou modificar a disposição de ambientes, podem interferir na estrutura e, portanto, exigem um plano técnico formal.

Quem é responsável pela emissão da A.R.T.?

A responsabilidade pela emissão da A.R.T. é do profissional técnico que será contratado para executar ou supervisionar a reforma. Esse profissional, seja engenheiro ou arquiteto, deve estar devidamente registrado em seu respectivo conselho de classe.

Já a responsabilidade de contratar esse profissional e garantir que toda a documentação esteja em ordem é do proprietário do imóvel. 

Antes de iniciar qualquer obra, o morador deve apresentar ao síndico o plano de reforma, acompanhado da A.R.T. ou RRT, para que seja analisado e, se estiver de acordo com as normas, aprovado.

Responsabilidades do condomínio e do morador

A norma estabelece um papel claro para os dois lados envolvidos. O morador é o responsável por contratar mão de obra qualificada, reunir toda a documentação e seguir o que foi aprovado no plano de reforma. 

Já o síndico ou administrador do condomínio deve verificar se todos os documentos foram apresentados corretamente e se a proposta da obra está em conformidade com o regulamento interno e as normas técnicas.

Além disso, o síndico precisa comunicar os demais moradores sobre a reforma, indicando datas e horários permitidos para a execução dos trabalhos, bem como monitorar o cumprimento do plano durante a obra.

Quais os riscos de reformar sem A.R.T.?

Ignorar a obrigatoriedade da A.R.T. pode trazer sérias consequências, que vão além de simples advertências. Em casos mais graves, uma reforma sem acompanhamento técnico pode comprometer a estrutura do edifício, afetar outras unidades e gerar prejuízos financeiros e legais ao proprietário e ao condomínio.

Além disso, obras irregulares podem ser embargadas, o morador pode ser multado e o seguro do prédio pode se recusar a cobrir eventuais danos. 

Há ainda o risco de desvalorização do imóvel, já que reformas feitas sem respaldo técnico não são vistas com bons olhos em futuras negociações de compra e venda.

A influência da norma na valorização do imóvel

Investir em uma reforma bem planejada e executada dentro da legalidade não só evita problemas, como também agrega valor ao imóvel. 

Um apartamento que passou por melhorias com acompanhamento técnico transmite mais segurança e confiabilidade ao mercado. Isso reflete diretamente na valorização do bem.

Além disso, ter em mãos a documentação correta facilita o processo de venda futura, agiliza vistorias e reduz questionamentos de potenciais compradores ou instituições financeiras envolvidas no financiamento.

Como reformar com segurança e dentro da lei

O primeiro passo para uma reforma segura é o planejamento. Antes de qualquer mudança, defina quais ambientes serão reformados e o que será alterado. A partir disso, procure um engenheiro ou arquiteto para auxiliar na elaboração de um projeto técnico que contemple tanto o aspecto funcional quanto os aspectos estruturais da obra.

Com o projeto em mãos, leve-o ao síndico do condomínio, acompanhado da A.R.T. ou RRT. Aguarde a aprovação antes de iniciar os trabalhos. 

Durante a execução, respeite os horários permitidos pelo regulamento interno e mantenha a comunicação transparente com a administração e os vizinhos.

Contar com profissionais qualificados também é essencial. Reformas mal executadas, além de colocarem em risco a estrutura do imóvel, podem gerar retrabalho e custos adicionais.

A NBR 16280 e a exigência da A.R.T. são muito mais do que uma burocracia: são garantias de que as reformas realizadas em condomínios não comprometam a segurança, a integridade e o valor das edificações. 

Elas protegem moradores, vizinhos e o próprio patrimônio do proprietário, criando um ambiente de maior responsabilidade, segurança jurídica e valorização imobiliária.

Na Mendes Salge, valorizamos práticas seguras e responsáveis em todas as etapas da construção e reforma. 

Ao longo de mais de 40 anos, nos comprometemos com a excelência técnica e o bem-estar dos nossos clientes. E reforçamos: reformar com planejamento, segurança e acompanhamento técnico é o melhor caminho para realizar seu sonho sem dor de cabeça. Clique e conheça mais da nossa história!