Se você está comprando um imóvel na planta ou em fase de construção, é essencial entender a NBR 12721, uma norma técnica que garante mais transparência e segurança para os compradores. Mas o que isso significa na prática?

O que é a NBR 12721?

A NBR 12721 é uma norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que padroniza a forma como as áreas dos imóveis são medidas e informadas. Ela é composta por quadros, que são tabelas que detalham as categorias e critérios para calcular e classificar as áreas de um imóvel. Seu objetivo é garantir que todas as informações sobre metragem sejam apresentadas de forma clara e precisa para os compradores. Além disso, essa norma é fundamental para estimar custos da construção para pagamentos de impostos e emolumentos.

Os Diferentes Tipos de Área

A norma define todos os tipos de áreas em um empreendimento imobiliário, garantindo que você saiba exatamente o que está adquirindo. 

Área Privativa: Espaço de uso exclusivo do proprietário, como quartos, sala, cozinha e varanda por exemplo.

Área Comum de Divisão Proporcional: Espaços compartilhados entre todos os moradores, como hall de entrada, salão de festas e corredores, cujo custo é dividido proporcionalmente entre os condôminos.

Área Comum de Divisão Não Proporcional: Espaços em área comum, que são destinados a determinados grupos de condôminos ou algum condômino específico, como vagas de estacionamento ou área exclusiva de uma torre.

Área Acessória: Espaços de uso complementar à unidade, fora dos limites da unidade principal. Exemplos incluem depósitos, pequenos armários ou vagas de estacionamento.

Área Total: Soma da área privativa com a fração das áreas comuns.

A correta diferenciação dessas áreas evita divergências entre o que é prometido e o que é entregue, garantindo que as informações sejam claras e padronizadas.

O que é a Fração Ideal da Unidade?

O Quadro NBR 12721 também define a fração ideal da unidade, que representa a parcela do terreno e das áreas comuns pertencente a cada unidade do empreendimento. Essa fração é calculada com base na relação entre a área privativa da unidade e a área total do empreendimento.

A fração ideal é importante porque:

✔ Define a participação do proprietário nas despesas do condomínio;

✔ Define a cobrança de impostos sobre a unidade;

✔ Determina a parte do terreno que pertence indiretamente a cada morador.

Como a NBR 12721 Protege o Comprador?

A aplicação dessa norma assegura que os empreendimentos sejam anunciados e vendidos com informações corretas sobre suas dimensões, evitando problemas como:

✔ Divergências entre a metragem anunciada e a real.

✔ Falta de clareza sobre o que está incluído na metragem do imóvel.

✔ Problemas na formação do preço do imóvel.

A NBR 12721 e os Custos da Construção

Além de garantir a transparência para o comprador, a NBR 12721 também é essencial para construtoras e incorporadoras, pois permite se fazer uma estimativa de custos mesmo antes da conclusão de todos os projetos executivos, inclusive é o parâmetro da Caixa Econômica Federal para avaliar os custos de construção em empreendimento financiados por ela. O CUB (Custo Unitário Básico) é um dos indicadores usados nos quadros para calcular o custo global da obra, sendo de responsabilidade do Sindicado da Construção Civil que atualiza os custos mensalmente de acordo com o mercado. 

Simplificando o assunto, foram desenvolvidos projetos padrões, onde se listaram matérias e mão de obra necessárias para cada projeto, onde os sindicatos mensalmente atualizam os custos de cada material e mão de obra, gerando assim o custo de construção daquele mês.

O que você deve observar ao comprar um imóvel?

Ao analisar um imóvel, confira sempre as informações fornecidas no Quadro de Áreas da NBR 12721 ou no memorial de incorporação. Esses documentos são obrigatórios para o registro da incorporação e início das vendas do empreendimento na planta. Assim, você tem certeza do que está adquirindo e evita surpresas futuras.

Se ainda tiver dúvidas, consulte a construtora ou um especialista para garantir que todas as informações estão corretas. Dessa forma, você faz um investimento seguro e bem-informado!